主题：资金困局下房企如何突围

一系列宏观调控政策先后出台、货币信贷政策一再收紧、资本市场持续走低……融资、融资、融资!今年以来,资金问题成为盘桓在众多房地产企业老总脑中的首要问题。

上海市统计局上周公布的统计数据显示,去年,上海证券业和房地产业对全市经济增长的贡献率达到19%,而今年上半年,上海证券业的增长贡献率为零,房地产业的增长贡献率为负数,导致GDP少增0.4个百分点。

尽管面临严峻的经济形势,但上半年上海楼市总体上仍保持平稳,下半年保持平稳发展的积极因素继续存在。作为一个资金密集型行业,能否摆脱资金链困局,也许对于某些企业来说,已是一个关系到生死存亡的问题。

绞尽脑汁寻自救

从去年房地产上市公司的年报中可以看到,资金供血不足,是房地产企业面临的普遍现象,从资金负债率来看,行业整体均值超过了60%,一些企业资产负债率竟高达80%以上,有的企业经营期末的现金流甚至只有负债额的10%左右。前几年,一批房企采取了大量囤地、迅速扩张的策略,如今,巨额的土地款、开发款,都是资金紧张的源头,房产公司瞬间从为地荒问题发愁转向为钱荒头疼,唯有绞尽脑汁寻找自救之术。

对于自有资金极少的房地产企业来说,销售回款是获取资金的常规模式。在目前金融政策从紧、开发商融资能力和资金流动率都比较低的情况下,通过主动降价来促进销售、回笼资金无疑是最快捷、稳妥的方式。可今年以来房地产市场的观望情绪浓重,很多企业担心降价销售或将加重购房者的观望情绪,形成“越降越观望”的恶性循环。他们宁愿选择观望,等待利好消息,也不愿意降低房价。

银行借贷也是房企融资的一种常规方式,但是在央行一再提高存款准备金率、货币政策从紧的背景下,大型房企或许还可以凭借雄厚的资本赢得银行信赖,获得贷款,中小房企想获得贷款则十分困难,于是不少中小企业只能铤而走险,走上民间高利率融资之路,其背后的风险不言而喻。

在这样的情势下,开发商们纷纷寻求新的、多元的融资渠道。卖地卖项目虽然能暂时缓解中小开发商的资金紧张状况,可是由于拿地成本高,贵买贱卖的情况无可避免,如此方式不过是权宜之计,不利于房地产企业的持续发展;一线城市利润空间越来越小,转移“阵地”向二三线城市吧,好处是二三线城市的房地产市场起步较晚,竞争态势相对较弱,缺点是放弃了原先熟悉的市场环境、人脉关系后,发展前景也具有很多不确定性;要不然与其他公司合作开发项目,在利益的分配上又可能发生分歧;而当企业将目光转向借助资本市场,却发现上市审核非常严格;发行债券,规模有限;股权融资,可能面临撤资威胁;私募股权,则缺少法律支持……总体而言,各种方式都有利有弊,需要好好权衡。

明星楼盘啥模样

多年前,哪怕毫无产业经验,只要能搞到一块地,也可以成为开发商。在楼市普涨行情下,火热的销售掩盖了开发商们在产品开发、销售等环节的诸多缺陷。可如今,购房者“用脚投票”,那些混水摸鱼者,只能饱尝滞销的苦果。

统计数字显示,今年上半年,上海实现商品房销售面积1228.91万平方米,同比下降18.5%。尽管楼市整体成交下降,但仍有一些获得了可喜的销售战绩,解了开发商的燃眉之急。如何使自己的楼盘成为众人追逐的“明星楼盘”,成为眼下开发商们关注的热点。

在日前举行的“易居论坛-2008 年中国房地产形势解读与未来趋势预判”活动中,上海易居房地产研究院副院长丁祖昱认为,热销盘、滞销盘同时出现在一个城市中,这是不同的销售策略、产品定位作用下的结果。上半年,一些针对高端消费者的别墅产品和一些舒适型的住宅产品,受市场观望的影响较小。此外,中小户型住宅也普遍出现了持续旺销的情况。在全国许多城市,中小户型住宅推出后当月销售率都在40%以上。

看来,面对复杂的经济形势以及原材料成本上涨、资金链紧张等巨大压力,房地产行业必须得苦练内功,方能傲立潮头。

苦练内功,首先要细分产品定位。与其一窝蜂地涌向当前市场上的主流产品开发,倒不如专注于某一细分市场,如高档住宅、酒店式公寓等,创造一个或几个领先的产品品牌。眼下,中小户型住宅产品稀缺,饱受市场追捧,几年后,当中小户型成为市场主流,则又将对开发商提出进一步的要求,开发商必须拿出有预见性的方案。

购房者不断成熟的消费理念和日渐激烈的市场竞争,最终将逼迫开发商不断开发建造出更为人性化、绿色环保、资源节约的住宅。事实将会证明,从传统产业向现代化产业发展,从粗放型向集约化发展,从过多地运用资源向资源节约型发展,这样的转型提升,将不再仅仅是一句口号,而是房地产企业要打造“明星楼盘”的必由之路,是房地产企业在残酷的市场搏杀中获得的领悟。