关于地价与房价的关系，长期以来，业界主要有三种观点:
第一种：地价决定房价。这种观点从成本的角度，探讨了房价的构成，认为土地成本上升是房价上涨的主要原因之一。
第二种：房价决定地价。房价上涨增加了对土地的需求而导致地价上涨，地价是房价的结果，不是房价原因。
第三种：地价与房价相互作用，存在相互制约的关系，抑或称“两者呈正相关关系”。
关于两者相互作用方式及效果，行业内与经济学家们也是见仁见智，部分人认为房价与地价之间存在一定条件下的因果关系。
关于地价与房价的因果关系问题，争论分歧甚大，究其原因，主要有还是因为复杂的利益格局和不同的利益诉求。如开发商为追求利润最大化，可能会夸大地价对房价的作用，甚至“强加给土地拍转让制度以莫须有的罪名”。
首先看地价对房价的影响。
理论上，从开发商成本的角度分析，地价是房价的组成部分之一，自然会影响房价。但是，地价的增长是相对平稳的，而房价的变动幅度相对较大，并且短期内地价对房价虽有显著的影响，而在长期，地价对房价无显著影响。究其深层次的原因，主要是房价的预期依赖于当前的土地价格。换句话说，当前或近期地价对房价预期的影响大于过去地价的影响。
当前地价下降时，会形成未来房价下跌的预期，作为开发商，此时会选择增加当前的住房供给；作为个人住房需求者或投机者，会选择在当前选择观望。住房市场上供给的增加与需求的减少，必然会引起当前房价的下跌；由于信息是不完全的，这种不确定性导致预期有较大的差异，相应地，其影响效果也会有较大的变动幅度。
住房政策对房价的综合影响。现行住房政策的长期目标是实现“居者有其屋”与房地产业的持续稳定增长，前者即暗示人们多多进行“居住储蓄”，对房价的上涨有促进作用；而对后一目标而言，由于住房需求对政策的弹性很大，政策的力度、作用时间不易把握，导致政策的频繁调整，这些调整在短期内会扩大预期的变动。
开发商的土地储备。现行的土地政策不鼓励开发商储备土地，如“收回限期内未开发土地”、“行使优先购买权”等，这些政策随时间有“从严”的趋势。在地价下跌时，短期内出于价格进一步下跌的预期，开发商会选择减少土地持有，从而产生与土地政策作用方向相同的效果。
再看房价对地价的影响。
从土地出让市场中价格形成过程来看，地价依赖于出让方式、竞争程度，以及开发商的“底价”，底价可用下式表示：
底价=预期收益-除土地外的开发成本-最低利润
该等式右边后两项不变时，土地受让方的出让底价由预期收益决定，由于预期通常根据当前的房价作出，因此，当前的房价对地价有直接的影响。
当土地开发成本发生变化时，对垄断竞争市场而言，土地成交价格界于政府出让底价与完全竞争市场中开发商最高底价之间，而且，随着土地出让市场中需求竞争程度的增强，价格越接近后者，由于利润空间减小，房价变化对开发商预期收益的影响下降，相应地，房价对地价的影响也越弱。
短期内房价对地价的影响，相对地价对房价的影响较弱，其中一个原因就是在土地出让需求方中引入了竞争机制。
从土地供应政策来看，“严把闸门、地根从紧”是总趋势，“六项清理整顿”、“三个暂停”、“冻结”等政策的干预，直接导致建设用地供应中存量土地比率不断增加，由于存量土地的获取成本相对较高，导致土地价格的上涨。而相对房地产市场而言，土地供应由政府垄断，在“保持地价稳定增长”的目标下，通过土地储备供应这一“水龙头”，可及时调控土地价格水平，因此，其调控方式更灵活，调控效果也更易于控制。从这一意义上讲，“地价变动幅度较小、短期内地价受房价变化影响较小”是必然的。
所以，在房价普遍呈现回落趋势的状态下，地价却并未受到太大影响，开发商退地与流拍，自然就成为顺理成章的结果。
结论：
分析结果表明：房价与地价相互依赖于当前价格与政策，如果当前的价格在理性的范围之内，那么，政策的取向应促进人们形成“房价与地价稳定增长”的预期。相反，则政策的取向应该是促进人们形成“房价与地价合理控制”的观念。
退地潮与流拍现象，购房者的观望情绪，都印证了房价正在理性回归的判断！
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